Украинцев ждут новые правила аренды: как и что может измениться

В Украине даже с учетом падения цен на квартиры покупка жилья не по карману большинству семей. Ипотечное кредитование практически не развито, а стоимость аренды достигает размера средней заработной платы. Чтобы сократить объем теневого рынка и дать украинцам возможность снимать жилье, Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ готовит новый законопроект.
OBOZREVATEL разобрался, как в Украине могут изменить правила аренды и что предлагают чиновники.
Застройщики противятся, а чиновники рассчитывают на бум
Рынок аренды недвижимости на 70% находится в тени, подсчитали в Минрегионстрое. Немного лучше ситуация в сегменте элитного жилья, а вот владельцы бюджетных квартир поголовно не регистрируют сделки и не платят налоги, отмечает риелтор Максим Бабуряк. Бюджет страны ежегодно недополучает миллиарды гривен, но и это не главная проблема. Аренда жилья большинству украинцев будет стоить большую часть зарплаты.
К примеру, в столице средняя стоимость "однушки" - около 7 тыс. грн, а средняя зарплата – 11,7 тыс. грн (данные по вакансиям крупного кадрового портала). То есть за аренду придется отдавать примерно 80% своего дохода. А учитывая, что на плечах квартирантов – коммунальные платежи, общая стоимость жилья составит примерно 90% средней зарплаты. На оставшиеся 10% придется как-то выживать: питаться, одеваться, передвигаться по городу.
Для сравнения в столице Франции даже с учетом высоких цен на аренду на одну среднюю зарплату можно снять несколько односпальных квартир. А после арендных платежей, на руках останется еще около 2 тыс. евро (средняя зарплата – 3,7 тыс. евро).
Действующие условия ипотечного кредитования, поясняют в Кабмине, не позволяют всем нуждающимся приобрести квартиру. Конституция Украины гарантирует каждому гражданину право на собственное жилье, и примерно 650 тыс. семей решили им воспользоваться с помощью государства – зарегистрировались в очередь на получение жилья. Правда, учитывая темпы решения квартирного вопроса, чтобы обеспечить всех, понадобится примерно 100 лет.
В Кабинете министров считают: если дать застройщикам возможность строить "арендные дома" (в них будут сдаваться квартиры), это позволит с одной стороны навести порядок на рынке, а с другой – обеспечит жильем нуждающихся. "Реализация законопроекта "Об аренде" позволит в течение сжатого срока значительно увеличить общий объем жилого фонда Украины за счет действительно доступного для большинства населения современного арендного жилья, будет способствовать привлечению инвестиций", - говорится в пояснительной записке одной из редакций документа.
Сейчас застройщикам неинтересно строить здания чисто под аренду. Если продать квартиры, стройка окупится практически сразу же. А вот инвестиция в арендные дома будет возвращаться десятилетиями. Чтобы заинтересовать девелоперов, Минрегионстрой в одном из вариантов законопроекта "Об аренде" предложил освободить строителей таких зданий от участия в развитии инфраструктуры населенного пункта.
Девелоперы при строительстве многоквартирных домов отдают примерно 4% от общей стоимости на развитие (паевое участие). Учитывая, что стройка обходится в миллионы долларов, это существенные суммы. Представитель одной из крупных компаний рассказал OBOZREVATEL: даже если освободить от уплаты взноса, строить жилье под аренду будет экономически нецелесообразно. В каждой квартире придется сделать ремонт, установить мебель. Общая стоимость таких квартир будет значительно выше жилья в "голых" новостройках.
"Можно было бы заинтересовать освобождением от налога на прибыль, льготным присоединением к инженерным сетям, бесплатным выделением земли под строительство", - рассказывает представитель компании-девелопера. Но мало какой застройщик самостоятельно станет вкладывать деньги в такое жилье. Один из вариантов – привлечь инвестиции, например, предложить украинцам вкладывать средства в такие дома, чтобы после зарабатывать на аренде. Кроме того, свою лепту могли бы внести государственный и местные бюджеты.
"Но тут вопрос. Если мы предлагаем простым украинцам инвестировать деньги в строительство таких домов, смогут ли они в будущем продать жилье в таких домах? Если речь идет именно об арендных домах, то квартиры в них просто сдаются. Когда ты понимаешь, что никогда не сможешь продать недвижимость, стимул инвестировать в нее пропадает", - объясняет представитель одного из застройщиков.
Во многих странах такие дома занимают большую часть жилого фонда, отмечает риелтор Максим Бабуряк. Так, в США и Великобритании примерно 30% от общего жилья – арендные дома, в Германии – 60%, а в Швейцарии – 70%. Но разница в том, что там люди могут до конца жизни оставаться в съемном жилье, а вот украинцы чаще всего воспринимают аренду как временное решение – пока не появится возможность приобрести собственную квартиру.
"Если есть хорошая зарплата, сбережения и пенсия обеспечивают безбедную старость, можно подписать договор и до конца жизни прожить в съемном жилье. У нас же пенсионеры, мягко скажем, не могут позволить себе арендную плату. Они не могут платить даже за аренду комнаты. Поэтому чаще всего квартиры снимают молодые семьи, студенты", - поясняет Бабуряк.
Новые правила аренды: что предлагают в Кабмине
Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ на данный момент готовит новую редакцию законопроекта "Об аренде" (прошлая была зарегистрирована в 2016-м), поясняет замминистра Лев Парцхаладзе. Сейчас в ведомстве принимают предложения от заинтересованных сторон и экспертов. Так, в новом законе должны прописать: сможет ли арендатор выкупать жилье, кто должен строить такие дома, как выбрать застройщика, нужно ли создавать для таких строителей льготные условия, кто должен платить коммуналку и т.д.
Однако в предыдущем проекте документа уже есть предварительные условия финансирования рынка. Так, разорвать договор аренды можно будет только в случае окончания его срока, банкротства, уничтожения имущества, смерти или ликвидации юридического или физического лица, который владеет домом.
Причем арендатор должен оформить страховку на жилье, а собственник квартиры – зарегистрировать его по месту проживания. Повышать стоимость аренды можно только раз в год, а для этого нужно предупредить арендатора письменно за месяц с обоснованием повышения.
"Изменение размера платы за пользование арендным жильем в арендных домах может осуществляться не чаще чем один раз в год. Владелец или управляющий арендного дома обязан письменно уведомить нанимателя об изменении размера платы за пользование жилым помещением и / или изменение стоимости возмещения коммунальных услуг не позднее чем за один месяц до изменения, предоставив обоснование", - говорится в документе.
Риелтор Антон Кувец уверен: аренда жилья в таких домах, если руководствоваться указанными правилами, будет даже выше, чем средняя ее стоимость. Как поясняет эксперт, если бы весь рынок вышел из тени, 18% от аренды прибыли нужно отдавать государству в виде подоходного налога. "Конечно, собственник жилья не будет получать меньше и на 18% повысит свою цену. И страховка квартиры – это еще примерно 800-1000 грн", - поясняет Кувец. В результате аренда жилья в таких домах может оказаться на 15-20% дороже, чем на "сером рынке".
Чтобы вывести рынок из тени, придется ужесточить проверки. Например, наказывать за неуплату налогов.