Как спасти залоговую квартиру? Советы и хитрости

Риелторы ожидают, что летом и осенью 2009 года мы все станем свидетелями массовой распродажи жилья, которое принадлежало заемщикам, не справившимся со своими кредитами. "Деньги" выяснили, как можно на год и более затянуть процесс изгнания из залоговой квартиры. А там, глядишь, и кризис закончится.

Предприниматель Артем взял ипотечный кредит два года назад. Дела у него шли в гору, и потому солидные платежи по кредиту были ему не в тягость. Но последние четыре месяца перевернули жизнь заемщика и его семьи с ног на голову. Сначала "подскочил" доллар, потом начались проблемы с бизнесом.

Артем стал терять доходы, и рассчитываться по кредиту становилось все сложнее. Все попытки договориться с банком ни к чему не привели. Ни "кредитные каникулы", ни увеличение срока кредита Артему не помогли. Как только в банке услышали о резком снижении доходов заемщика, Артему тут же предложили продажу квартиры, как единственный выход из ситуации.

"Платить кредит я не могу. Это физически невозможно при нынешних обстоятельствах. Но и терять жилье, которое так дорого мне стоило, тоже глупо", - сокрушается предприниматель.

Артем утверждает, что ему нужен год-два, и он сможет снова выйти на прежний уровень доходов. Но как выиграть это время у банка, он не знает. Корреспонденты "Денег" решили выяснить, как происходит процедура продажи банком заложенного жилья и есть ли возможность ее затянуть, а то и вовсе заблокировать.

Затяжной процесс

Иногда банки начинают грозить заемщику конфискацией жилья чуть ли не после первого просроченного платежа. Но в реальности, чтобы запустить процесс принудительной продажи, нужно пройти довольно длинный путь.

Старший юрист ЮК Arzinger Станислав Герасименко говорит, что есть три основания для взыскания банком залоговой квартиры: по решению суда, по исполнительной надписи нотариуса на договоре ипотеки и на основании отдельного договора (или оговорки в ипотечном договоре) об удовлетворении требований банка во внесудебном порядке.

Первый вариант - самый сложный с точки зрения банка. Так как для начала дело нужно довести до суда. Для этого заемщик должен грубо нарушить условия кредитного договора. К примеру, если была допущена просрочка, то банк имеет право включить штрафные санкции. Но до судебного иска еще далеко. В договоре обязательно есть пункт, нарушив который заемщик обязан погасить ссуду в полном объеме. К примеру - просрочка платежа более трех месяцев. И вот если заемщик с кредитом не рассчитается, тогда банк может обращаться в суд.

Назначение заседания займет месяц-два. Дальше будет рассмотрение дела, которое может затянуться еще до полугода. Потом Государственная исполнительная служба начнет выполнение решения суда. Как правило, это происходит через публичный аукцион. Это займет еще несколько месяцев. Таким образом, мы уже имеем в своем распоряжении как минимум год. Все это время заемщик живет в заложенной квартире и в любой момент может "передумать" и начать, пусть частично, рассчитываться с банком.

Юрист Дмитрий Богуславский уверен, что оптимальным решением является достижение договоренностей с банком. Но если этого сделать не удалось, стоит вспомнить о возможностях, предоставляемых украинскими законами. "Сама процедура взыскания очень долгосрочная. Судебное разбирательство по делу может длиться три-четыре месяца. После этого есть 30 дней на обжалование решения в апелляционном суде. Заседание вряд ли назначат на следующий день, а значит, есть еще месяц. Дальше черед исполнительной службы, которая начнет заниматься этим делом минимум через месяц. И еще два-три месяца займет сама процедура взыскания", - перечисляет г-н Богуславский неизбежные задержки.

Без суда и следствия

На первый взгляд, больше всего стоит бояться исполнительной надписи нотариуса - потому что процедура короче. Но нотариус совершает исполнительную надпись только при условии наличия документов, которые подтверждают бесспорность задолженности и факт просрочки платежей по кредиту. Поэтому если должник станет грамотно оспаривать факт просрочки имеющейся задолженности, то до исполнительной надписи дело не дойдет.

Оспаривать также можно все определения и решения суда, постановления и действия государственного исполнителя, предпринимать другие процессуальные действия, которые могут значительно - на год и более - затянуть процедуру взыскания.

Самым мощным аргументом со стороны банка является наличие в договоре оговорки (или отдельного приложения) об удовлетворении требований ипотекодержателя (банка). В договоре могут быть предусмотрены передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства или право от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи.

Если подобные пункты в ипотечном договоре есть, то с заемщиком не больно-то церемонятся. Просто выселяют в течение 30 суток со дня предъявления банком требований к должнику.

Но юристы утверждают, что и против такого "лома" есть прием. Чтобы переоформить квартиру на банк, необходимо обратиться в БТИ. Туда потребуется предъявить целый пакет документов, в том числе и договор об удовлетворении требований ипотекодержателя. Подчеркиваем, не договор о возможности удовлетворения требований при невыполнении условий ипотечного договора, а именно об их удовлетворении.

"Ни один из тех ипотечных договоров, которые мне попадались в руки, не соответствовал данному требованию. То есть у БТИ есть основания для отказа в регистрации перехода права собственности, что автоматически заставит банк обратиться в суд", - делится опытом Станислав Герасименко.

Осторожно, дети!

Самый известный способ помешать банку конфисковать заложенную недвижимость - прописать в ней несовершеннолетнего. Как уже не раз писали "Деньги", это является серьезным препятствием для выселения семьи из заложенной квартиры. Так как, согласно ст. 12 Закона Украины "Об основах социальной защиты бездомных граждан и бесприютных детей", не допускается уменьшение или ограничение прав и охраняемых законом интересов детей при совершении любых сделок с жилыми помещениями.

Другими словами, чтобы выписать ребенка, ему необходимо предоставить условия проживания не хуже тех, что у него были. "Следит за этим опекунский совет. Эта служба, как ни удивительно, довольно придирчиво выполняет свои обязанности. И в большинстве случаев не дает своего согласия на отчуждение жилья", - рассказывает директор ЮК Questor Артем Мурга.

Банкиры это знают и потому пытаются всеми силами удержать заемщиков от прописывания на кредитных квадратных метрах детей, да и других членов семьи. Но требовать этого они не могут, как и забирать оригинал правоустанавливающих документов на недвижимость (без них невозможна прописка).

Кстати, немногие знают, что кроме несовершеннолетних детей также сложно выселить из квартиры и лиц других категорий, пользующихся государственной защитой. К примеру, инвалидов.

Кроме того, очень затруднительно взыскать недвижимость, на которую претендуют третьи лица. Достаточно затеять небольшое разбирательство, естественно, с обращением в суд, чтобы на несколько месяцев затормозить процесс конфискации жилья банком.

Еще один вариант оттягивания "черного дня" выселения - договор долгосрочный аренды, заключенный, естественно, до того, как встал вопрос о взыскании недвижимости. Прямо он никак не влияет на отношения ипотеки, однако опосредованно "длинная" аренда может служить предлогом для обращения в суд, который в свою очередь долго будет разбираться, что к чему. Почти наверняка суд будет проигран, однако время будет выиграно.

Мы такого не планировали

Какое-то время в Интернете ходила история о том, как заемщик, перепланировав заложенную квартиру, превратил ее из "трешки" в четырехкомнатные "хоромы". И это дало ему основание защитить свое право проживания в этой квартире - так как суд признал, что в залоге у банка находится трехкомнатная квартира, а заемщик живет в четырехкомнатной. В общем, "по квитанции корова рыжая одна, и сдавать мы ее будем одну".

Мы обратились к юристам, чтобы узнать, насколько действенны такие трюки с перепланировкой. Выяснилось, что такие ситуации вполне могли иметь место в отечественной юридической практике. Но это вовсе не означает, что перепланировка квартиры может спасти заемщика от его обязательств перед банком.

Даже если суд первой инстанции отказал в обращении взыскания на квартиру, то не факт, что его позицию поддержит апелляционная или кассационная инстанция. Ведь заемщик нарушил условия договора и злоупотребил правом пользования жильем.

При этом заемщик/жилец/ипотекодатель должен осознавать, что такую квартиру невозможно не только конфисковать, но и продать, подарить или унаследовать.

Подводя итог, "Деньги" напоминают, что платить по своим долгам нужно. Мы просто рассказали о тех путях, которыми с большим или меньшим успехом идут заемщики, пытающиеся сохранить свою собственность во время кризиса.

(не)Форс-мажор

В каждом договоре кредитования есть пункт о форс-мажоре. Там значится, что в случае наступления непреодолимых обстоятельств, стороны освобождаются от выполнения своих обязательств по этому договору. Читатели "Денег" неоднократно спрашивали нас, можно ли отнести к форс-мажору мировой финансовый кризис. Мы обратились с этим вопросом к юристам. Они полагают, что кризис форс-мажором не является.

Зато в Гражданском Кодексе есть другая норма. В ней значится: если обязательства одной из сторон значительно изменились в связи с обстоятельствами, которые эта сторона не могла предвидеть, то сторона вправе требовать изменения условий договора.

Юристы считают, что, ссылаясь на эту норму, заемщик имеет шансы "выторговать" себе либо отсрочку погашения долга, либо снижение кредитной ставки. Правда, эта практика еще "не обкатана".

Сколько времени можно выиграть в процессе взыскания заложенного имущества

С момента возникновения просрочки до требования полностью погасить кредит - 3 месяца

Подача иска в суд и назначение первого заседания - около 2 месяцев

Судебное разбирательство - от 3 до 6 месяцев

Обжалование в апелляционном суде - еще 3-6 месяцев

Прописка ребенка - от нескольких месяцев до 18 лет (если ребенок только родился)

Сдача в долгосрочню аренду третьим лицам - от нескольких месяцев до нескольких лет

Претензии третьих лиц на залоговую недвижимость - еще 3-6 месяцев

Узаконенная перепланировка - месяц-два, не более

Не узаконенная перепланировка - от нескольких месяцев до бесконечности (при этом, недвижимость невозможно продать, подарить или унаследовать)

На выселение по решению суда неплательщику дается еще 1 месяц

Итого: Украинское законодательство предусматривает достаточно сложную и длительную процедуру принудительной продажи залогового жилья. Этим обстоятельством многие заемщики успешно пользуются.м