Аренда дешеветь уже не будет

В 2011 году аренда жилья, торговых помещений и офисов будет дорожать. Особенно привлекательна покупка для сдачи в аренду торговой и офисной недвижимости - срок окупаемости не превышает 8 лет, пишет Деньги.

В 2010 году рынок аренды лихорадило: цены то взлетали, то опускались. Однако к декабрю стало ясно: аренда уверенно дорожает, и дешеветь она уже не будет.

Определенное влияние на цены жилой недвижимости  оказали новые нормативные акты. После вступления в силу 1 октября Закона "О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений", который обязывает регистрировать договора по аренде жилья в БТИ, некоторые арендодатели испугались принудительного вывода из тени.

И потому собрались было повысить стоимость аренды на 15% (размер налога на доходы физлиц). Однако вскоре Минюст объяснил, что нормы закона не распространяются на сдачу физлицами жилья в аренду. И с очередным ростом ставок не сложилось. Более того, в декабре даже было отмечено незначительное снижение ставок.

А в дальнейшем аренда будет явно дорожать: во-первых, вслед за активизацией экономики вырастет спрос, а во-вторых, налоговая без устали будет бороться за уплату налогов арендодателями, что вынудит их выйти из тени и приподнять цены. Кстати, за 11 месяцев прошлого года был выявлен 1381 случай нелегальной сдачи жилья в аренду, а штрафы составили порядка 3 млн грн.

Сдавать почти выгодно

В  столице аренда квартир  подорожала за 2010 год почти на 20%. Причем выросли цены на квартиры во всех районах города. Быстрее всего ставки шли вверх в августе-сентябре - в начале нового делового сезона.

В других крупных городах цены тоже не отличались стабильностью. Более всего квартиры в городах-миллионниках подорожали в августе. Но, в отличие от столицы, уже в ноябре арендные ставки вернулись к уровняю начала 2010 года. Разница составила разве что пару десятков гривен. Областные центры не ощутили такого притока приезжих, как Киев. Да и уровень доходов граждан в регионах скромнее.

Единственный крупный город, который серьезно подорожал для арендатора, - Львов. Средняя цена долгосрочной аренды жилья за год выросла более чем на 20%. Столь ощутимый рост цен вызван ограниченностью предложения. Львов - быстроразвивающийся туристический центр, и там популярнее чем где бы то ни было сдача квартир посуточно.

Поэтому, рассматривая покупку квартиры в Львове с целью сдачи в аренду посуточно, стоит присмотреться к центральным улицам. Посуточно жилье в центре Львова сдают от 200 грн, а долгосрочно - 2500 - 3500 грн в месяц. В спальных районах сдать квартиру можно за 1300 - 2000 грн в месяц.

В первом квартале 2011 года цены, скорее всего, мало изменятся по сравнению с декабрем 2010 года. Но в дальнейшем аренда может продолжить дорожать. Но даже если власть серьезно возьмется за "серых" арендодателей, те из-за конкуренции вряд ли смогут поднять ставки больше чем на 5 - 10%.

Учитывая то, что арендные ставки понемногу повышаются, а цена продажи все еще продолжает снижаться, можно рассматривать покупку недвижимости как перспективную инвестицию. Однако вернуть вложенное удастся не раньше чем через 10 лет.

 Офисное капиталовложение

"Ставки по депозитам  уверенно снижаются. Боюсь, в 2011 году я не получу и 12% годовых. Лучше уж инвестирую в жилье - аренда-то растет", -- поделился своими размышлениями потенциальный инвестор Михаил Лучик. Действительно, поскольку в перспективе арендные ставки будут расти, а ставки по депозитам -- падать, стоит задуматься об инвестировании в недвижимость.

Хотя, вкладывая средства в жилье, не стоит рассчитывать на окупаемость инвестиций меньше чем за 10 - 12 лет. Например, сегодня купить однокомнатную квартиру в спальных районах Киева стоит примерно $50 тыс. (400 тыс. грн).

Чтобы вселить жильцов, необходимо сделать ремонт и купить хотя бы минимальный набор мебели и бытовой техники. А это еще порядка 40 тыс. грн инвестиций. В год аренда принесет инвестору около 30 тыс. грн. И это без учета расходов на ремонт, налогов и возможного снижения арендных ставок.

Выход подсказывает начавшая расти экономика: в 2010 году оживление бизнеса спровоцировало рост арендных ставок на офисы. За год профессиональные офисные помещения подорожали примерно на 5--7%. Особенно подорожали офисы класса В.

Например, сейчас минимальная ставка аренды такого офиса составляет $15 за 1 м2 в месяц, тогда как в начале прошлого года - $10. Офис класса А обойдется в $25-40 за 1 м2 в месяц, что сопоставимо с ценами годичной давности. А вот "надомные" офисы тоже подорожали -- хотя и не так, как помещения класса В.

Например, в Печерском районе Киева снять квартиру под офис можно за $15 - 18 за 1 м2, перепрофилированное под офис жилье предлагается за $18 - 27. Купить квартиру под офис в Печерском районе стоит от $2600 за квадратный метр. Если не учитывать возможной динамики цен, купленный офис окупится через 11,5 лет.

Впрочем, подорожание аренды офисов в 2011 году продолжится, так что срок окупаемости хорошо оборудованного офиса может сократиться чуть ли не до 6--8 лет. Конечно, покупка не переведенного в нежилой фонд жилья обойдется дешевле -- от $2200 за 1 м2. Однако расходы на ремонт повлекут за собой еще минимум $500 за "квадрат" .

В отдаленных от центра районах столицы арендные ставки ниже почти вдвое: домашние офисы сдают от $8 до $15 за 1 м2, а вот покупка обойдется не дешевле $1500 за "квадрат". А в итоге срок окупаемости сопоставим с офисом в центре - от 8 лет.

Дальнейшее развитие экономики в 2011 году будет хорошим стимулом для возобновления спроса на офисные помещения -- количество свободных площадей уже сократилось: по данным компании Knight Frank LLC Ukraine, на начало ноября 2010 вакантность профессиональных офисных площадей составила 14-16%. Для большого города это немного, поэтому ожидается дефицит, что, в свою очередь, подстегнет арендные ставки и у "квартирных офисов".

Выгодно инвестировать в квартиру под офис и в других городах. Например, сдавая в Харькове офис-квартиру за $6-15 за 1 м2 и учитывая стоимость квартиры от $650 за "квадрат", легко подсчитать, что инвестиции окупятся максимум за 9 лет. Однако пока спрос на офисы в первой столице Украины невелик.

По данным консалтинговой компании "Проконсул", в Харькове в ноябре прошлого года спрос на аренду офисных помещений снизился на 30% по сравнению сентябрем-октябрем. Причина -- пересмотр предпринимателями своих расходов в свете нового Налогового кодекса. В Харькове именно малый и средний бизнес является активнымb арендаторами офисов, а в условиях фискальной неопределенности предприниматели поумерили свои аппетиты к расширению занимаемых площадей.

Инвестиция в "торговлю"

"Моя мечта -- попасть в киевский универмаг "Украина", где всегда хороший поток богатых покупателей. Но пока там нет вакантных площадей", -- с грустью рассказала владелица нескольких ювелирных бутиков Елена Столичная. Действительно, в успешные ТРЦ арендаторам сложно попасть: в 2010 году сократилось количество свободных площадей - ритейл оживился, и в центральных торговых комплексах нет вакантных мест. Если в начале 2010 года уровень вакантности составлял 3-5%, то по итогам трех кварталов - уже 1-3%. Арендовать площадку в торговом центре в приближенных к центру Киева районах и в самом центре в прошлом году стало дороже на 5-15%, чем в 2009 году.

Девелоперы считают, что спрос на торговые помещения в центре столицы в этом году вырастет, а аренда подорожает на 10-15%. Дорожает и аренда обособленных торговых площадок (на первых этажах жилых и офисных зданий). По итогам года цены повысились на 5% на окраинах столицы и почти на 15% - в центральных районах. Пока аренда торговых площадей дорожает, а сама недвижимость почти неизменна в цене, целесообразно подумать об инвестировании в них.

Цена вхождения - вполне доступна. Например, маленький магазинчик (35 м2 на первом этаже жилого дома) в Печерском районе столицы продают за $75 тыс. (около $2150 за "квадрат"). Арендные ставки по району находятся в пределах $30--60 за 1 м2. По самым грубым подсчетам, окупить вложенные в магазин средства можно за 5--6 лет. Столь же привлекательно инвестирование в торговые площади в крупных городах (см. таблицу, "Ориентировочные ставки аренды коммерческой…").

Выбор торговой площади для инвестирования - сложная задача, куда сложнее, чем офисной, а тем более - жилой. Возможные ставки аренды у предельно схожих по цене торговых объектов могут различаться на десятки процентов: влияет все - от близости крупного офисного центра до отсутствия возможности разместить парковку хотя бы на полдесятка авто.

Поэтому сроки окупаемости того или иного объекта торговой недвижимости могут отличаться очень существенно. И, в конечном итоге, зависят они от того, насколько высока востребованность арендодателями данного конкретного объекта - и не всегда она такая же, как у подобной торговой точки буквально за углом. Эта неопределенность и есть плата за самые короткие сроки окупаемости - они в среднем существенно меньше, чем для офисной, а тем более - для жилой.

Резюме:  Аренда жилья и офисов в 2011 году может подорожать на 5-15%. Чтобы быстро окупить инвестиции, стоит присмотреться к коммерческой недвижимости.

По материалам: www.svdevelopment.com